水皮杂谈:合理回归的尺度是什么?

发布时间:2022年07月30日
       在开发者中, 潘石屹尤其是“鸡贼”。他喜欢通过清楚来假装困惑。谁说话谁都不想得罪, 谁也不敢得罪, 这就是这些草根地产商的真实心理写照。因此, 潘先生的话有时更符合实际。
       房地产调控以来,

潘基文的讲话基本坚持政治正确原则, 市场预测往往超过官方口径, 比如著名的《百日风云》。这不是真的。当然, 上一轮不是这样, 也不代表这一轮不一样。现在潘正在预测, 今年冬天的寒风中会有人落入。由于开发商的各种融资渠道被堵死,

对于开发商来说, 临近年底是工程款结算日的临近, 年底是第一道关卡。也就是说, 为农民工代收工资, 或将再次成为年底的一道风景线。国家统计局最新数据显示, 房地产市场正在发生巨大变化。从环比看, 70个大中城市中, 10月房价环比下降的有34个, 持平的有20个。与去年同月相比, 房价仅下降两次, 但增速下降的城市有59个。
       二手房的变化更能说明情况。 70个城市中, 38个城市环比下降, 19个城市持平。同比下降13个城市, 增长下降43个城市, 在水皮的印象中, 城市降了一半还是第一次。我不知道这是否是对温总理概念的合理回归。
       现在的问题是合理回归的规模。中国银监会原主席刘明康一直强调, 银行可以承受房价40%-50%的跌幅。他是从银行贷款的安全成本算出来的, 虽然他忽略了后果, 但他似乎并不在乎落入窝里。
       没有鸡蛋的教训, 个人按揭或许还好, 但相关行业企业经营状况恶化造成的不良资产该如何核销?无独有偶, 自2004年以来一直看空中国房地产的谢国忠再次大胆预测, 中国大部分城市将出现50%以上的跌幅, 并认为开发商数量从2万家锐减至2000家是完全合理的。谢的这番话被头条党美化了,

2万家企业变成了20家, 反响也很猛, 因为这种调整明显超出了严肃经济学家应有的逻辑思维训练。不如潘在寒风中倒下时所说的诗意, 更贴切。从严肃的角度来看, 水皮认为巴树松的研究值得关注。老爷子早在9月和10月就发布了报告, 指出中国房地产行业正面临第一次真正的大调整, 并且在这篇文章中对不同城市的房价下跌做出了不同的预测。从居民的承受能力来看, 一线城市有20%-30%的降价空间, 二线城市降价10%-20%, 二线城市降价10%-20%。合理, 降价空间不大。为避免断章取义, 现将巴曙松报告全文引述如下:“2011年以来, 当房地产市场调控政策收紧和以抑制通胀为核心的宏观紧缩环境叠加, 当利率加息、信贷调控和影子银行系统监管叠加, 当开发商供给侧抑制与购房者需求侧抑制相结合时, 市场化的间接调控措施和房地产市场的直接干预措施相结合。行政限购令叠加, 房地产开发企业面临自成立以来最严峻的房地产市场。中国房地产业正逐步进入行业洗牌和结构调整阶段, 即将面临第一次真正意义上的大调整。当前民间融资利率上调的主要动力之一是房企基于高利润预期和政策预期短期内结束调控的高成本融资, 而此时货币政策无法奏效。明显放松,

这些房地产公司的洗牌在所难免。 “短期来看, 行业和企业层面供给相对过剩的格局已逐步形成, 我国房地产行业正在进入去库存阶段:(1)当前周转期, 即从征地到销售支付周期约为 40 个月, 与 2008 年房地产行业低谷时的 45 个月周转周期相比, 几乎持平。(2)2012 年将完成保障性住房近 800 万套, 其中将改变房地产市场的供给结构, 直接影响中低端商品房的供给。没有任何调控政策难以重蹈2009年“旱涝急转”的覆辙, 即使政策分阶段局部放松也难以改变行业调整的总体方向和分化整合的行业洗牌趋势. “总体而言, 基于短期内房地产行业基本面相对供过于求的格局, 即使考虑到2012年最直接抑制需求的限购政策也不会续约, 或限购政策将部分放宽, 但在未来一年或很长一段时间内, 国内房地产市场供需结构发生重大变化, 在一系列限购政策的推动下, 房地产将从“超-配置资产为居民财富配置向“标准资产”, 房地产行业将从过去10年的高增长转变。趋势增长模式, 企业增长将主要来自运营效率的提升由行业分化和整合引起的, 从依靠地价、房价上涨获取高额毛利, 到依靠薪酬提升综合开发能力, 完成从房地产到房地产的转型, 最终将成为以房地产开发为核心的加工制造业。
       ”如果未来几年中国房地产行业真的进入大调整, 对经济、政治、社会各层面会产生怎样的影响?届时政府会有怎样的应对方案?这些都是我们无法回避的问题.